新城吾悦与龙湖天街主要商业数据对比

25 3月

新城最近很疲软,大家都怀疑暴雷,建议年报前不要自己吓自己,新城的很多数据在经营简报中都可以找到端倪,这时候最好是安静下来,健健身充充电,刚好龙湖的年报出来了,所以稍微记录,做了些比较,给自己也吃个定心丸。

新城2019年剔除写字楼外全吾悦数据(新城2019年报未出,数据从经营简报中摘录,另由于新城简报中分列了建筑面积和可出租面积,而龙湖年报仅有建筑面积,公平起见,坪效计算参照建筑面积):

龙湖2019年全天街数据(剔除星悦荟、紫都城、、moco等):

数据对比(因商业特殊性,开业满2年之后数据会开始稳定下来,因此主要以2018年前开业的商业相关数据进行比较,吾悦剔除了轻资产部分):

一些数据的意义:,

1.日坪效反映一个商场其单位面积每日贡献的租金额。通过这个指标我们可以观察到一个商场的大致静态盈利能力,它受当地经济能力,民众消费能力,人流量等方面影响,坪效自然是越高越好。数据上我们可以看到,龙湖毫无疑问的比新城高出一截,一二线各方面能力均强于三四线(但不意味着盈利能力强,回报就高,还应考虑到造价成本,比如同样的广场一个年租金净利润1个亿,造价10个亿,另一个租金净利润2个亿,造价20亿,其静态回报是相同的)

2.满2年商业租金收入增速反应一个商场其总体持续盈利能力的动态情况(商业广场的往往需要至少2年的培养期,因此个人认为开业未满2年的广场在该指标上并不具备太大的观察价值)。新城剔除了轻资产部分(轻资产本人持观望态度)开业满2年的商业广场平均租金收入同比增速达到了24.7%,其中2012年开业的武进吾悦广场依然有着同比15.52%的增速;另一边龙湖的开业满2年的商业平均租金收入同比增速也达到了22.03%,其中04年开业的北城天街依然有着7.5%的同比增速,这些都意味着好的商业有能够跑赢通胀的能力,另外新城的在增速上并不弱于龙湖,也显示了强三四线商业的价值(新城增速数据上虽然略高于龙湖,但由于龙湖北城天街和西城天街开业较早,增速放缓一定程度上拉低龙湖的平均增速,相对有失公平)

3.满2年商业平均出租率反应当地的商户的租铺意愿,而这又取决于该商业企业的招生能力以及经营能力。商业购物中心往往在6~12个月的时候,会出现掉铺的情况,一旦出租率低于85%(掉铺率15%)的时候,往往意味着商业的经营出现恶化,需要加急整改,否则可能面临整体崩盘的风险。新城和龙湖在这方面都很优秀,新城甚至达到了99.23%出租率,不但体现了其强大的招商和经营能力,更显示了三四线群众的租铺意愿。

4.总收入和总收入增速方面,前者新城已经接近龙湖,后者新城更远超龙湖,表现出了强大的成长性。但,作为持有者我仍然觉得不能过于欣喜,和龙湖围绕一二线精耕细作的方式不同,新城的商业租金收入增长是基于吾悦的各地快速扩张,其带来的副作用是对吾悦管理及经营能力的更高要求,我们依然需要持续保持跟踪,观察是否有出现“虚假首年繁荣”的情况发生(开业当年火爆,后因经营不善,基本面出现退化)。

一些想法和思考:

一、吾悦到底行不行?目前的数据来看,我觉得行。首先,我认为未来的城市化将呈现出资源虹吸效应,最终的结果将会在全国出现很多的大城市群(围绕一个中心城市的多城市集群),经济发展良好的强三四线城市也会受益于此;其次,购物广场这种吃喝玩乐一站式模式已经对传统旧商业街构成了降维打击,有人就会有需求,部分区域经济一般,但人口众多,坪效低些没关系,只要成本够低,那逻辑上也是能做的;最后,吾悦不但行,还应该抓紧做,有些城市资源就那么多,只能容得下一个购物中心,那就是先占为王。

二、新城有没有护城河?我认为有的。商业是重资产项目,不是每个地产商都能玩得转的,他需要足够强大的招商和经营能力,而这些有显著和规模效应的挂钩;商业不是一口就能吃成胖子的,现在许多政府要求一定时间内完成满铺开业,没有良好客户招商渠道的只能望楼兴叹;胡乱招商,又面临经营恶化,难以为继的风险;

三、新城商业风险点在哪里或者说现在应该跟踪哪些情况?第一是地,包括地价成本、土地位置。开发业务地拿贵了,很可能会亏损,而商业的话,由于需要沉淀资金,就更是灾难了。第二是旧商业的经营情况,是否有可持续性,出租率、商业租金收入是否有下滑。第三,也是我认为现在很重要的吾悦的ABS融资情况,如果能够通过并且大力用起来,意味着不但吾悦沉淀资金的问题得到解放,而且偿还融资利息后还能有利润剩余,最终可以把雪球滚的更好更快。

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