从华侨城A看价值投资知易行难

26 3月

持有华侨城A已经有差不多两年了,坦率的说,目前回报不好,还有亏损。从6元多买入,7元多追高,到跌回6块多补仓,最后到5.5元无钱补仓。我的股票投资体系,还是比较重视精选低估值,有相对竟争优势的企业。华侨城估值低,这几年估值一直在8倍市盈率以下,市净率从未超过1.5倍。从地产行业来看,最重要的一是拿地,二是融资,三是操盘能力。华侨城拿地肯定是有优势,襄阳郑州扬州等地文旅拿地平均楼面地价2000-3000元,楼盘均价12000-15000元,有不错的毛利率。南京欢乐滨江,拿地不到8000.房子售价35000-37000.武汉华侨城原岸拿地时间早,楼面地价2000多,房屋销售均价32000.2019华侨城原岸销售额60亿,毛利80%以上。华侨城融资利率平均不到5%,现在3-5年期债券利率大概3-4%,和万科相当,融资成本属于最低之列。至于开发及操盘能力,华侨城的成片开发,规划能力毋容置疑,深圳华侨城就是例子。单个楼盘产品力,天鹅堡,天鹅湖系列口碑还不错,当然与金茂府,融创一号院相比,口碑和溢价能力还有差距。相对弱的地方,是快速周转的能力,由于大盘规划时间长,开发周期慢,销售及结算也不是特别快,但是最近两三年,华侨城加强了和万科代建合作,和金地合作开发,比如南昌华侨城欢乐谷配套住宅就是万科代建,南京江畔都会上城华侨城金地合作开发,拿地半年就开盘。其他的,就是公司治理方面的一些不足之处。例如信息披露不透明,每月销售数据不披露,分红不稳定等。但是最近几个月,华侨城先是披露了年度经营数据,又公告了20亿回购计划,对投资者关系有所改善。华侨城到底是不是一个好的投资标的?不管怎么分析,我认为是。但是两年来投资华侨城,我却颗粒无收甚至亏损。但是我坚定的认为,以五年期来看,投资华侨城大概率还是能取得很好的回报。到2022年,华侨城每股收益2.3-2.5元,每股分红0.6-0.7元,5-6倍市盈率,股价也有12-15元,这是最保守目标。如果按照龙湖地产的估值,就是10倍市盈率,那华侨城远期目标股价20-25元,2000亿市值。目前市场对华侨城分歧很大,不把华侨城看成价值股,也不认为华侨城是成长股。无数人的偏见,总抓着现金流是负数,股价10年不涨,负债率偏高,频繁转让项目股权等问题不放,很少有人认真分析这背后的原因,刻舟求剑,知其然不知其所以然。三年不飞,一飞冲天。十年不鸣,一鸣惊人!华侨城必将兑现其价值!我们拭目以待!

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