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今天我们就来聊一聊为啥同为国内上市最大商业地产，为啥龙湖的市值是新城的三倍。 首先商业地产估值全世界都通用noi/cap rate，你可以理解为租金净收益(租金减去运营成本 折旧等等)除以 无风险利率加上 风险溢价。也就是你租金净收益越高，无风险利率加上风险溢价越低，那么你商业广场的估值也就越高。你可以理解noi是业绩，1/cap rate 是市盈率。中国的商业地产的市盈率在20到28倍之间，而美国在14到20倍之间。中国的无风险利率和风险溢价应该大于美国啊，为啥市盈率还高呢，因为中国有成长啊，这里还要乘以一个成长性。1/cap rate 乘以 成长性，中国的市盈率高是因为可能成长性大幅度的高 … 查看更多 »

新城最近很疲软，大家都怀疑暴雷，建议年报前不要自己吓自己，新城的很多数据在经营简报中都可以找到端倪，这时候最好是安静下来，健健身充充电，刚好龙湖的年报出来了，所以稍微记录，做了些比较，给自己也吃个定心丸。 新城2019年剔除写字楼外全吾悦数据(新城2019年报未出，数据从经营简报中摘录，另由于新城简报中分列了建筑面积和可出租面积，而龙湖年报仅有建筑面积，公平起见，坪效计算参照建筑面积)： 龙湖2019年全天街数据(剔除星悦荟、紫都城、、moco等)： 数据对比(因商业特殊性，开业满2年之后数据会开始稳定下来，因此主要以2018年前开业的商业相关数据进行比较，吾悦剔除了轻资产部分)： 一些数据的 … 查看更多 »