龙湖集团为啥比新城控股市值贵三倍?

25 3月

今天我们就来聊一聊为啥同为国内上市最大商业地产,为啥龙湖的市值是新城的三倍。

首先商业地产估值全世界都通用noi/cap rate,你可以理解为租金净收益(租金减去运营成本 折旧等等)除以 无风险利率加上 风险溢价。也就是你租金净收益越高,无风险利率加上风险溢价越低,那么你商业广场的估值也就越高。你可以理解noi是业绩,1/cap rate 是市盈率。中国的商业地产的市盈率在20到28倍之间,而美国在14到20倍之间。中国的无风险利率和风险溢价应该大于美国啊,为啥市盈率还高呢,因为中国有成长啊,这里还要乘以一个成长性。1/cap rate 乘以 成长性,中国的市盈率高是因为可能成长性大幅度的高于美国。

从19年开始国外的资本就大幅度收购中国核心的商业地产,比如soho,比如浦东张江长泰广场等等。其实就是世界无风险利率疯狂下降的基础上,中国核心商业地产估值越来越有吸引力,跟着水涨船高了。

那我们先来看看两家商业广场的19年租金收益情况

大概新城单店租金同比增长21%,龙湖单店同比增长15%,这都是很不错的优秀成绩了。扣除一些新店的数据。而国外一些核心商业地产基本上年租金有个5%增长就很不错了。我们居然还能保持15%到20%的高速成长。

而且这里新城的成长性高于龙湖,但是单店平均租金净收益是小于龙湖的。

而无风险利率在中国是一样的。那么是什么导致了巨大的两家企业的估值差异呢。

答案就在风险溢价这里,因为龙湖主要布局的都是一二线城市,都在北京上海杭州很多。这里人口净流入长期增加,产业稳定发展快,流动性好,商业地皮变现容易,所以外资 还是大资本都喜欢这种。因为买了能产生收益,脱手很容易找到买家。

而新城的商业地产主要都在三四线城市,风险溢价大幅度提高,因为一个商业地产很难变现啊,买了进去就是一锤子买卖,想出手基本不可能。这就是港股A股一样,A股泛滥的流动性,所以估值比香港贵1倍,因为随时可以甩货套现走人。

这可能就是资本对于两家商业地产的最大区别的看待,当然还有企业层次,新城去年出事,财务肯定没有龙湖稳健,分红率也差一线。所以资本市场给予的市盈率正好差一倍。

那么新城怎么敢上龙湖估值,要知道新城没出事之前去年45也是有10倍估值的。

第一:就是随着经济增长,三四线城市居民消费大幅度提高,根据董秘陈鹏介绍,其实三四线城市生意好做,常州为例,投9亿,一年租金2亿多,维护才5000万。你要在上海搞,投30亿,一年租金3亿,维护1亿。其实租金收益比还是三四线好。希望三四线城市消费升级带来 shopping mall商业的流动性增强。另外大家也可以去三四线城市考察下,自从来了shopping mall,再没有人会去逛庙前街,步行街,或者路边店购物了。基本只剩下吃喝,所以我觉得商业中性的业态是蚕食散装 店铺的。虽然整个实体商业被马爸爸一通撸,但是mall 还是能增长,因为最大的牺牲就是 路边店了,所以你这二十年要是投资了一家路边店铺,除非位置特别好,要不然都是血亏出局。我家02年就花了130买了个路边店铺,13年十年190卖了,真是血亏,如果这时候买房产,发大财了,哎。所以三四线这种经济持续升级消费业态能给新城缓慢长期的估值提升。

第二:就是财务稳健,分红率高,其实小王上台最大的契机就是降杠杆,所以最近这段时间现金很充裕,遇到便宜的钱可以重新加回来。但是同样希望持续的稳健财务结构,扩张性可以平衡一下,还有分红率求求一定要上来。这样资本就会越加倾向于这类公司。估值也会提升。

说了这么多,我对中国经济的明天是充分期待的。我也觉得新城长期估值能到十倍,21年每股收益10元,那么就是100块。另外你看龙湖150亿利润里面,37亿也是公允价值提升。希望新城也大大搞一下,这样增厚净资产,降低负债率啊。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注