中国奥园2019年业绩,快中更稳显优秀

25 3月

昨晚10点多奥园才出业绩,看完后今早说几句,总体印象是飞快的奥园变稳了,资产变大,现金变多,销售快、预收款多、土储增加、结算较快,开启释放利润,利润率、多元化、灵活性、产品力、小股东权益和损益都让我放心。

期望今后两年规模更大同时更稳健,快与慢需要平衡,把融资利率降低到6%来就完美。

销售质量双保证

2019全年业绩,实现合同销售1180.6亿元(人民币,下同),同比增长约29%,超额完成1140亿元的全年目标;

关键是销售权益比例83%,很多地产是权益比例不断下降甚至到了不足60%,即奥园2019年销售权益980亿元;

而且2019年销售均价10103元/平方,保持了稳定,并未优惠降价,还有对应前两年地价是2100~2300元区间,这在行业逆境非常难得,房价地价稳定是保证利润率的前提;

最后有销售无回款也是不行的,2019年现金回款率约78%,已售未结1705亿,表内预收款增加到860.6亿元,未来2年结算有保证。

结算没变慢,利润率待提升

实现营业额约505.3亿元、净利润约52.2亿元、核心净利润约51.2亿元,同比分别增长63%、78%和67%;核心净利润率约10.1%,同比增长0.2百分点;每股基本盈利为人民币156.48分,同比增长74%。

我们不能只看到优点,要找找缺点,那就是项目分布在二三四线城市,依靠薄利多销,加上融资利率不低(7.5%),又因为跑得太快,费用前置厉害,加上2019年结算,小股东分走了20%左右利润,收并购项目奥园一般控股80%,今年开始体现出小股东损益,之前几年做空文指出的问题,后面不用再以为聪明地指出了。

如此情况下,归母净利润42亿元,我为了不被很多地产公司蒙蔽表面的利润率高,自个跟踪的“归属净利润率”指标显示奥园8.3%,相信以后费用前置减少后将会提高这个指标。

派息减少,净资产增厚,净负债率稍有上升

中国奥园保持稳定充裕的派息政策。为回馈股东的长期支持,董事会建议派发末期股息每股人民币55分(相当于60.1港仙),派息比率达35%,因为去年分红比例更高,所以今年有很多人期待40%,其实这样更稳一些,融资大发展阶段,加上疫情,还是少分红,补充一点净资产,归母净资产增加到了150亿元,预收款860.6亿元,市值200亿元,仅仅考虑已售房表内已回款部分,静态估值低或破产价估值也已明显。

手上现金和受限制现金681亿,短期有息负债419亿,覆盖有冗余,总有息负债958亿,净有息负债277亿,净负债率74.9%,稍有上升,但处于行业平均水平,融资利率7.5%稍高,所以理解少分红吧。

以后慢一些,加上利润释放,容易改善这方面,期待飞快的园园,变得更稳,相信低惨的估值会逐步提升,守候更加稳健、更加优秀的园园。其他信息就看公司很透明的披露公告和ppt吧。

$中国奥园(03883)$ @gary1736 @简单就好

听完业绩会后补充:

短期负债在2020年借新还旧还了100亿左右,利率降低了些;

百年人寿的退款要2020年到账,算上后把净负债率可降低到66%;

围绕主业考虑多元化,一定要有协同效应,要有利于主业,后来补充多元化也不是仅仅拿地,也是要发展;

发了笔5.5%利率的公司债,去年公司债额度用完了,需要向交易所申请今年的额度;

已售未结1705亿的毛利率未来可以维持在30%附近;

2020现金流:预计78%回款率,销售回款958亿,拿地370亿,工程款420亿,税金119亿,三费150亿,向股东派息15亿,再净增贷款120亿,预计2020年末预计现金610亿;

2020年销售增长目标12%,即1320亿,因为考虑疫情,不包含旧改的可售资源2200亿,保守按60%去化率,2019年去化率65%;

2021~2022年销售增长目标25%~30%,2022年销售目标2000亿。

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