2019年报分析,中国金茂为什么今天跌7个点?

26 3月

昨天收盘后金茂公布了2019年报,结果今天市场以7个点的跌幅回应,显然市场认为这是一份低于预期的报表。不过在我看来这份报表优点缺点并存,基本算是维持正常水准。

先说缺点:第一,市场认为61亿+20%的增速低于预期。确实,这也低于我心里63—65亿,每股分红25仙的预期。但是,看了一遍业绩会的录像,猜测了一下管理层的心理。管理层是觉得眼下疫情严重,所以一份基本满足之前推介的数字是能够获得市场认可的,所以留了些余地给来年。其实如果真想冲一下也没问题,彩虹群主介绍去年12月31日公司出售了两块一级土地,这两块土地按说算在去年是没问题的,如果算了业绩就能达到65亿。所以说这第一条担心基本没大问题。

第二条就是毛利率降得有点多,表面看二级开发业务毛利比去年降了6个点。这个有两个原因,一个是2018年的一级项目收入有80多亿,而去年只有40多亿。高毛利的一级开发减少会影响到整个毛利率;第二个原因是16.17年市场火热的时候公司高价拿了一些地(哪个公司那两年没拿高价地?),而这部分从去年开始陆续进入了结算期,这也会拉低整体毛利。但是亏钱的地就那么几块,结算过了或者随着公司销售体量的增大,会逐步冲淡影响。管理层也明确未来毛利会逐步回升。

另外可能还有人觉得金茂负债增多现金减少之类,其实只要对金茂稍微了解一点就不该有这种担忧。公司央企的信用背书使得金茂财务方面绝对的安全,所以留太多现金纯粹是资源浪费,不如放出去获得收益

还要说一点去年对金茂的业绩方面确实是相对困难的一年。其实每个地产公司都有自己的发展周期,快速扩展期就是面临很多费用的错配。这一点万科经历过,融创经历过,很多老牌劲旅也都经历过。有些公司的黄金增长期已经过了,所以现在开始慢慢的释放出利润。而金茂正处在快速成长期之中。2018年金茂销售1280亿,但是其中280亿是非经常收益的写字楼出售,而实际的二级销售只有1000亿。所以金茂去年销售的实际增速是60%,这在top选手里绝对的名列前茅。而销售快速增长的同时各项成本显著增加。而金茂不仅保持着超高速增长,同时净利润还能保持20%(实际是25%)的增速,还能40%的派息比率,还能不靠美化报表,还能保持一个相对较低的负债率。我想这就足够优秀了。

由于大家都盯着缺点看,而对优点却选择性的视而不见。大家可以多听几场房企的业绩会,听听各个公司的管理层对未来的展望,应该说绝大部分的给出的预期增长数字都比较低。为什么?因为整个房地产市场的景气度确实在向下走,很多公司已经从实际的经营中感到了压力。比如去年全国总的销量虽然还在增长,但细分的三四五线市场确是负增长的。而那些主要项目都在三四线城市的公司应该会有些难受。包括疫情的影响。而金茂给出的目标是20.21.22年的销售目标是2000亿2500亿,和3000亿,复合增长率接近25%。这个指引在主流房企中绝对是最快的。优秀的企业只有在逆境中才能体现出强大的竞争力。金茂有这个底气。

现在很多人觉得金茂显得“贵”。觉得你一个估值这么贵的公司增长只有20%,很多比你便宜的公司增长速度比你快的多。没错,表面确实如此。但前面说过是因为每个公司的发展周期不同,这还不算有些公司的报表存在着美化。投资是一个动态的过程,是要向前看。今年觉得贵,那明年呢?后年呢?你会觉得现在贵的那个时候已经不贵了;而现在显得便宜的到时却觉得并没那么便宜。

金茂贵的估值里面还有一个因素是安全性。金茂优质的持有物业,相当于无息土地期权的城市运营项目,央企的背景,稳健的财务报表,能够使得金茂有能力去应对最危急环境的冲击。因为房地产毕竟是一个高杠杆高风险的行业,行业本身也在一个相对顶部的位置。所以一旦发生意料外的事件,金茂能够得以安全度过。而如果这种情况没有出现,那么金茂这个优点确实就没有作用。就跟买了意外保险一样。

总结:长期投资者没必要与局部斤斤计较,而是要尽量立足长远。金茂这份报表中对其自身的长期战略优势体现是完全不打折扣的,也就是大家对金茂投资的根基不仅没有影响,反而确定性越来越高,这就足够了。金茂是一家未来五年以上能保持利润25%的复合增长的。高增长的同时还兼具高分红。试问有几家企业能够做到?

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