借目前参与的新城控股,大致说说自己的投资思路

26 3月

最近疫情影响,持有的新城控股回撤不少,其实内心没有感受,真正会对自己产生影响的,只有公司经营出现了问题,股价的短期波动,从来就不是自己所考虑的。 但是的确由于担心继续下跌,所以雪球公开交流少了点,免得误人子弟。 一个普通投资者因为股价短期的涨跌而困扰自己,甚至找出各种理由来印证自己的看法,涨的时候,任何消息都是利好,跌的时候,看到任何消息都是利空,对于绝大多数人来说,这很正常。 多读书,多运动,多陪伴家人,你会发现投资的美好恰恰来自于投资本身以外。 言归正传。 对于一家公司,你需要了解探究到脑子里面有几张非常清晰的图形,知道公司短期,中期,远期的大概方向与远景,才能够决定这家公司有没有投资价值 … 查看更多 »

聊一聊新城控股产品力的升级与突围

26 3月

上次股东会就和管理人员聊了很多,他们一再强调品质品质再品质,我深刻的认同这一点,就比如说苹果手机的销量只占智能机20%不到吧,但是利润却占了整个行业80%以上。 因为招拍挂拿地以后很难获得超额利润了,大家如果还是以前那一套高周转可复制性强,垃圾没有特色的东西,消费者自然会去寻求有特色高级感的产品。以后产品竞争力的高低决定了企业未来的空间。这一点上,金地是大众话住宅我觉得做的做好的。 这里我们来讲一讲新城璞越门第这个楼盘吧(以下图片,部分资料来源于新城控股公众号) 大家看看这新中式布局,有没有觉得大气豪迈,一看b格就很高,感觉住里面的人一定很有钱。尤其是当周围环境是这样的 从图片上看,这简直天差 … 查看更多 »

龙湖集团为啥比新城控股市值贵三倍?

25 3月

今天我们就来聊一聊为啥同为国内上市最大商业地产,为啥龙湖的市值是新城的三倍。 首先商业地产估值全世界都通用noi/cap rate,你可以理解为租金净收益(租金减去运营成本 折旧等等)除以 无风险利率加上 风险溢价。也就是你租金净收益越高,无风险利率加上风险溢价越低,那么你商业广场的估值也就越高。你可以理解noi是业绩,1/cap rate 是市盈率。中国的商业地产的市盈率在20到28倍之间,而美国在14到20倍之间。中国的无风险利率和风险溢价应该大于美国啊,为啥市盈率还高呢,因为中国有成长啊,这里还要乘以一个成长性。1/cap rate 乘以 成长性,中国的市盈率高是因为可能成长性大幅度的高 … 查看更多 »

新城吾悦与龙湖天街主要商业数据对比

25 3月

新城最近很疲软,大家都怀疑暴雷,建议年报前不要自己吓自己,新城的很多数据在经营简报中都可以找到端倪,这时候最好是安静下来,健健身充充电,刚好龙湖的年报出来了,所以稍微记录,做了些比较,给自己也吃个定心丸。 新城2019年剔除写字楼外全吾悦数据(新城2019年报未出,数据从经营简报中摘录,另由于新城简报中分列了建筑面积和可出租面积,而龙湖年报仅有建筑面积,公平起见,坪效计算参照建筑面积): 龙湖2019年全天街数据(剔除星悦荟、紫都城、、moco等): 数据对比(因商业特殊性,开业满2年之后数据会开始稳定下来,因此主要以2018年前开业的商业相关数据进行比较,吾悦剔除了轻资产部分): 一些数据的 … 查看更多 »